О процедуре изъятия земель для госнужд рассказывает судья Верховного суда Ж. Кашкинбаева
Право собственности является одним из фундаментальных отраслей как национальной, так и зарубежных правовых систем. В свое время английский философ Джон Локк определял защиту индивидуальной собственности как основную функцию политического общества. Большинство стран разработали необходимые законы по защите собственности, в том числе в сфере земельно-имущественных отношений.
С первых лет казахстанской независимости основное внимание к частной собственности было сосредоточено именно на аспекте ее защиты. Конституцией Республики Казахстан закреплено, что никто не может быть лишен своего имущества, иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в исключительных случаях, предусмотренных законом, может быть произведено при условии равноценного его возмещения.
С 1 марта 2011 года действует Закон «О государственном имуществе», который изменил закрепленный в Земельном кодексе порядок изъятия земель для государственных нужд. Теперь в этом законе подробно описаны основные этапы процесса изъятия земель для государственных нужд. Всего в процессе изъятия можно выделить четыре ключевых этапов. Но это не означает, что в каждой ситуации, требующей изъятия земель, будут задействованы все четыре этапа. Все зависит от обстоятельств, в частности, согласится ли собственник участка на предложенные условия соглашения об изъятии. Но такие этапы, как принятие решения об изъятии и соблюдения гласности процедуры принудительного отчуждения, а также обсуждение соглашения о выкупе с правообладателем должны присутствовать всегда.
Первый этап - принятие постановления об изъятии. Вопросы подготовки и принятия решения об изъятии подробно урегулированы в статьях 62-63 Закона «О государственном имуществе». В частности, в этих нормах названы обстоятельства, позволяющие принятию такого постановления, а также перечислены основные элементы этого постановления.
Соблюдения гласности процедуры принудительного отчуждения: в течение 3 рабочих дней с момента принятия постановления Правительства Республики Казахстан или местного исполнительного органа уполномоченный орган должен опубликовать его в республиканских или местных средствах массовой информации. Кроме того, он должен не позднее 3 календарных дней после опубликования постановления направить правообладателям изымаемых участков и расположенной на них недвижимости письменное уведомление о принудительном отчуждении земельного участка (по почте с обязательным получением уведомления о получении почтового отправления).
Уведомление о принудительном отчуждении земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд как юридическое притязание проходит обязательную государственную регистрацию в соответствии с Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
В Законе «О государственном имуществе» закреплена важная гарантия для правообладателя: участок может быть изъят не ранее чем через три месяца с даты официального опубликования постановления. Кроме того, именно на дату вручения уведомления собственнику имущества о предстоящем изъятии земельного участка определяется независимым оценщиком рыночная стоимость земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд. И наконец, с момента получения уведомления отсчитывается срок на оспаривание постановления об изъятии.
Постановление об изъятии можно обжаловать в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину или юридическому лицу стало известно о нарушении их прав и законных интересов.
Второй этап - определение размера возмещения в связи с изъятием земельных участков. Принудительное изъятие земельного участка допускается при условии равноценного возмещения.
Сумма компенсации за изымаемые участки в соответствии с нормами Закона «О государственном имуществе» зависит от основания возникновения прав на земельный участок у собственника и землепользователя. Конкретные основания определения стоимости земельного участка или иного недвижимого имущества установлены в статье 67 Закона.
Например, стоимость земельного участка, отчуждаемого для государственных нужд (без учета убытков), приобретенного собственником у государства, определяется в размере суммы, уплаченной государству. При неполной оплате суммы за земельный участок (без учета убытков), проданный государством в рассрочку, и изъятии его при принудительном отчуждении для государственных нужд цена определяется в размере выплаченной государству суммы.
Стоимость земельного участка, отчуждаемого для государственных нужд, предоставленного под индивидуальное жилищное строительство, для ведения личного подсобного хозяйства (кроме полевых наделов), на котором находится индивидуальный жилой дом, определяется в размере стоимости земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества в размере, не превышающем их рыночную стоимость.
Стоимость земельного участка, отчуждаемого для государственных нужд, перешедшего к собственнику по гражданско-правовой сделке или по решению суда, определяется в размере стоимости, указанной в гражданско-правовом договоре или в решении суда, но не превышающей рыночную стоимость. В случае, если в гражданско-правовом договоре цена за земельный участок не указана, стоимость земельного участка определяется по его кадастровой (оценочной) стоимости.
Кроме того, компенсируются убытки, в случае их причинения в связи с принудительным отчуждением. Если одновременно с изъятием участков изымаются расположенные на них и принадлежащие собственникам участков объекты недвижимости, то в размер возмещения включается их рыночная стоимость.
У денежного возмещения имеется альтернатива-предоставление правообладателю иного участка и (или) объекта недвижимости с зачетом их стоимости в размер возмещения. Такая альтернатива может быть использована только с согласия правообладателя.
Третий этап - заключение соглашения о выкупе земельного участка. Собственник изымаемого имущества или негосударственный землепользователь с момента получения письменного уведомления в течение одного месяца вправе инициировать согласительные процедуры путем подачи письменного обращения в местный исполнительный орган. Затем, местный исполнительный орган в течение одного месяца обязан рассмотреть предложения, для чего назначает проведение независимой оценки стоимости изымаемого имущества. При достижении соглашения проект договора о выкупе направляется в местный представительный орган на согласование.
В случае, если правообладатель не изъявил желание урегулировать вопрос путем согласительной процедуры, то местный исполнительный орган представляет в соответствующий местный представительный орган проект договора о выкупе в двухмесячный срок с момента получения собственником или негосударственным землепользователем уведомления.
Проект договора о выкупе земельного участка или иного недвижимого имущества рассматривается постоянной комиссией местного представительного органа не позднее двухнедельного срока с момента его внесения с обязательным приглашением собственника и лиц, права которых в отношении отчуждаемого имущества будут прекращены или ограничены.
При достижении соглашения с правообладателем в договоре о выкупе должны быть указаны размер и порядок выплаты стоимости земельного участка, возмещения убытков, разница между ценой изымаемого земельного участка и стоимостью земельного участка, предоставляемого взамен изымаемого, срок уплаты цены (стоимости), состав имущества, отчуждаемого для государственных нужд. Заключенное соглашение об изъятии является основанием для перехода или прекращения права собственности на участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости.
Необходимо подчеркнуть важный нюанс: регистрация прекращения прав собственника или негосударственного землепользователя и возникновения прав государства на данное имущество невозможна без предоставления документа, подтверждающего выплату возмещения.
Четвертый этап - принудительное изъятие участка (если не заключено соглашение об изъятии). При несогласии собственника с постановлением Правительства или местного исполнительного органа, и (или) не достижении с ним соглашения о стоимости изымаемого для государственных нужд имущества и размере убытков, подлежащих возмещению, по истечении трех месяцев с момента получения уведомления собственником или негосударственным землепользователем, но не позднее срока (даты) осуществления принудительного отчуждения, определенного в постановлении, местный исполнительный орган вправе обратиться в суд с иском о принудительном отчуждении.
Вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии является основанием для наступления правовых последствий, аналогичных описанным выше последствиям соглашения об изъятии.
Ж. Кашкинбаева, судья Верховного суда РК