При условии равноценного возмещения
С. Бекіш,
судья СМЭС г. Астаны
В силу ст. 26 Конституции РК принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено в исключительных случаях, предусмотренных законодательством, при условии равноценного его возмещения.
Основными нормативными правовыми актами, регулирующими правоотношения, связанные с изъятием земельных участков для государственных нужд, являются Конституция РК, Земельный,Гражданский кодексы, законы РК «О государственном имуществе», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», «О жилищных отношениях», «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан», «О местном государственном управлении и самоуправлении в Республике Казахстан», нормативные постановления Верховного Суда от 16 июля 2007 года № 6 «О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства», от 25 декабря 2006 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами законодательства о принудительном отчуждении земельных участков для государственных нужд», от 24 декабря 2010 года № 20 «О некоторых вопросах применения судами норм гл. 27 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан»,Стандарты оценки «Оценка отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд».
Принудительное отчуждение земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд может осуществляться исключительно в отношении земельного участка.
Вместе с тем п. 1 ст. 61 Закона «О государственном имуществе» предусмотрено исключение. Названная норма предусматривает возможность принудительного отчуждения для государственных нужд в отношении зданий, сооружений и иных объектов недвижимости (жилищ, жилых домов (жилых зданий), жилых помещений (квартир), нежилых помещений), расположенных на земельном участке, если право частной собственности на земельный участок не может быть подтверждено на основании сведений из правового кадастра и (или) правоустанавливающих документов.
В Законе достаточно подробно регламентируются условия, принципы, начало и прекращение принудительного отчуждения земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, порядок уведомления о принудительном отчуждении, размер возмещения стоимости земельного участка или иного недвижимого имущества, формы платежа и сроки оплаты, согласительные процедуры. Это позволяет обеспечить права и интересы собственника или негосударственного землепользователя.
Иски по спорам, связанным с изъятием земельных участков для государственных нужд, предъявляются местным исполнительным органом в районный (городской) суд по месту нахождения земельного участка, подлежащего принудительному отчуждению.
В соответствии с Налоговым кодексом истец по делам данной категории освобожден от уплаты государственной пошлины, суды первой инстанции при вынесении решения правомерно взыскивают судебные расходы с ответчиков.
Земельный кодекс в редакции, действовавшей до 1 марта 2011 года, в ст. 87 определял, что цена на земельный участок, выкупаемый при принудительном отчуждении для государственных нужд, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником земельного участка или негосударственным землепользователем.
При определении цены за выкупаемый земельный участок в случае принудительного отчуждения для государственных нужд должны быть включены рыночная стоимость земельного участка или прав на него и находящегося на нем недвижимого имущества на момент прекращения права собственности или землепользования, а также в полном объеме все убытки, причиненные собственнику земельного участка или негосударственному землепользователю в связи с принудительным отчуждением земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.
В соответствии со ст. 88 Земельного кодекса в случае несогласия собственника или землепользователя с решением о выкупе у него земельного участка для государственных нужд либо недостижения с ним соглашения о цене за выкупаемый земельный участок или других условиях выкупа местный исполнительный орган, принявший решение о выкупе, может предъявить в суд иск о выкупе земельного участка.
В период действия указанных норм земельного законодательства определение стоимости изымаемых земельных участков и расположенного на нем имущества осуществлялось путем установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
В связи с принятием 1 марта 2011 года Закона внесены изменения в нормы Земельного кодекса. В силу пп. 2) п. 2 ст. 81 Земельного кодекса принудительное отчуждение земельного участка для государственных нужд является одним из способов прекращения права частной собственности на земельный участок или права землепользования.
Нормы Земельного кодекса регулируют общие положения и принципы принудительного отчуждения земельного участка для государственных нужд. Так, согласно п. 1 ст. 84 Земельного кодекса земельный участок может быть принудительно отчужден для государственных нужд в исключительных случаях при невозможности иного способа удовлетворения нужд и при условии равноценного возмещения имущества с согласия собственника или негосударственного землепользователя либо по решению суда. Таким образом, основным принципом принудительного отчуждения является равноценное возмещение имущества.
Наряду с нормами Земельного кодекса вопросы принудительного отчуждения урегулированы и нормами Закона. Так, согласно п. 2 ст. 85 Земельного кодекса принудительное отчуждение земельного участка для государственных нужд осуществляется в порядке, установленном гл. 6 Закона. В соответствии со ст. 87 Земельного кодекса размер, формы платежа и сроки выплаты возмещения стоимости земельного участка при его принудительном отчуждении для государственных нужд определяются гл. 6 Закона.
Определение размера возмещения стоимости земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд регламентировано ст. 67 Закона. Как следует из содержания этой статьи, законодатель предусматривает определение размера возмещения, который складывается из следующих составляющих (п. 4 ст. 67):
- стоимость имущества;
- убытки.
Стоимость имущества определяется из стоимости земельного участка (п. 1, 2 ст. 67) и стоимости объектов недвижимости, расположенных на земельном участке (п. 3 ст. 67).